Cómo gano más de $250,000 al año

Cómo gano más de $250,000 al año en inversiones inmobiliarias (y sólo tengo 29 años)

He sido inversionista de bienes raíces a tiempo completo durante tres años. Empecé con una mezcla de necesidad desesperada (una maestría, sin trabajo y sin dinero), y la promesa de grandes ganancias sin necesidad de experiencia o dinero para empezar.
Nunca había tomado una clase de bienes raíces y no tenía idea de cómo arreglar nada. Ni siquiera tenía ni sabía cómo invertir con $1000! La única ventaja que tenía era un padre que era un mentor increíble, el empresario por excelencia.

Mi papá invirtió en Bienes Raíces y pensó que yo podría ser bueno en eso, así que decidí intentarlo. El primer obstáculo al que me enfrenté fue el hecho de que no tenía dinero para comprar una casa.
Pero cuando te enteres de que puedes comprar casas sin dinero, créelo. Hoy quiero compartir las tres mejores maneras de ganar dinero en bienes raíces, con los aspectos positivos y negativos de cada uno.

Formas de hacer dinero en la inversión inmobiliaria

1. Arrendamiento con opción de compra
2. Opción una Propiedad
3. Vender al por mayor

Antes de empezar, permítanme decir que sólo voy a dar una explicación extremadamente básica de estas ideas.
Podría fácilmente escribir un libro sobre cada uno de ellos solo, pero aquí están los huesos desnudos para invertir sin dinero ni crédito. Aquí hay otra gran lectura de Jeff sobre las mejores inversiones a corto plazo que existen, así que ¡compruébelo también!

1. Arrendamiento con opción de compra

La primera forma de ganar dinero en bienes raíces que quiero desglosar para usted es la adquisición de una propiedad mediante un "Arrendamiento con opción de compra". ”

Cómo funciona

Aquí es donde usted arrienda una propiedad de un vendedor por una cantidad fija de dinero cada mes, con el derecho exclusivo de comprar la propiedad dentro de un cierto plazo de tiempo.
Ahora que tiene un contrato con su vendedor, usted encuentra un "inquilino comprador" para mudarse a la propiedad. Usted firma un contrato de arrendamiento con opción de compra con ellos y, por lo tanto, tiene una opción de arrendamiento de sándwich.
Su comprador inquilino le dará un depósito no reembolsable por su derecho exclusivo a la Opción de la propiedad a un precio fijo por una cantidad fija de tiempo y le pagará un contrato de arrendamiento mensual mientras viven en la propiedad.
Como nota aparte, nunca firmo nada ni realizo ninguna transacción de bienes raíces sin que mi abogado revise los documentos. Vale la pena el dinero extra, créeme. Hablaremos más sobre la importancia de los abogados en otro puesto.
Como he dicho, hay mucho más que se necesita para poner en común una transacción de opción de arrendamiento, pero básicamente es así como funciona. Hay varios aspectos positivos y negativos de este tipo de transacciones. Tomémonos un minuto para ver unos cuantos. Primero, veamos lo positivo.

Lo que usted gana

Usted ha adquirido una propiedad sin dinero y ha ganado dinero de su inquilino con su depósito no reembolsable, así como su pago mensual (Usted siempre debe ganar dinero en la diferencia mensual entre su comprador y el vendedor.
Consejo: Tengo una regla de al menos $200 de flujo de caja positivo al mes por propiedad. Tengo algunos de hasta $600, pero como regla general, me gusta tener por lo menos $200 por casa cada mes. En teoría, su inquilino comprador en algún momento irá a un banco y le cobrará, y usted ganará una gran cantidad de dinero cuando él/ella haga eso!

Lo que usted arriesga

Aquí está la realidad, y algo que usted no oirá en la mayoría de los seminarios de Real Estate Investing, donde el individuo que habla está tratando de venderle su programa.
El noventa por ciento de las veces, sus compradores inquilinos son compradores de crédito B & C. Se sienten atraídos por su programa "Rent to Own" porque ningún banco les prestaría dinero.
En esta economía y mercado, estos compradores están en todas partes.
La realidad es que pocos de ellos (sólo el 10% en mi experiencia) realmente limpian su crédito y terminan comprando la casa. Además, usted tendrá un gran número que se verán obligados a desalojar que se rasgará la propiedad. Digo esto no para asustarte, sino para prepararte si este es el vehículo de Bienes Raíces que eliges perseguir.

¿Vale la pena?

¿Se puede ganar dinero con las opciones de arrendamiento? Sí.
Si encuentra al inquilino adecuado, independientemente de si compra la casa, ganará dinero con el depósito de la Opción y con la diferencia del alquiler mensual. Si usted no está obligado a desalojar a esta persona, y él/ella no rompe la casa cuando se van, considérese afortunado/a.
¿Es fácil invertir en bienes raíces con opciones de arrendamiento? De ninguna manera. He tenido más dolores de cabeza con Lease Options que con cualquier otro tipo de transacción.
Por un lado, usted tiene a un vendedor gritándole que venda su casa y obtenga el préstamo a su nombre; sin importar cuánto tiempo tenga para hacerlo. Por otro lado, usted tiene un comprador de crédito B / C que está mucho menos que motivado para hacer lo que él / ella necesita para financiar la casa.
Tengo más de veinte opciones de alquiler en marcha en este mismo momento. Todavía los persigo, pero soy muy cauteloso y semi-reticente a perseguir más. ¿La razón principal? Hay dinero más fácil de hacer en Bienes Raíces, y le mostraré no sólo lo que es, sino cómo hacerlo....... de la manera correcta.

2. Opción una Propiedad

Una segunda forma de hacer dinero en bienes raíces invirtiendo sin dinero o crédito es la "Opción" de una propiedad.

Cómo funciona

Este tipo de transacción es similar a una opción de arrendamiento, pero muy diferente también. Considéralo un primo de Lease Option, que es mucho más atractivo y divertido.
Aquí está la simple diferencia entre los dos:

• Opción de Arrendamiento: el vendedor ha acordado tomar un pago mensual por una cantidad específica de tiempo, con un precio de compra fijo que vendrá en algún momento en el futuro. No acepto menos de 5 años para estas transacciones y trato de conseguir 10 años.
• Opción de compra: el vendedor no acepta pagos mensuales. Ellos simplemente le han dado el derecho exclusivo de comprar una propiedad a un cierto precio por un cierto período de tiempo.

¿Por qué un vendedor elegiría uno sobre el otro?

Veamos algunas circunstancias y razones que pueden persuadir a un vendedor a decidir de una manera u otra.

• Con una Opción, el vendedor puede continuar viviendo en la casa. Al mismo tiempo, él/ella continuará haciendo el pago mensual y se encargará de todo el mantenimiento y las reparaciones. Es posible que el vendedor no quiera aceptar pagos mensuales, con la idea de que alguien más vive en su casa. Aunque pueden estar motivados para vender, la idea de que alguien más coma y camine desnudo donde crió a sus hijos puede ser demasiado para ellos.
• Es posible que no tengan el tiempo necesario para una Opción de Arrendamiento. Si un vendedor está diez meses atrasado en sus pagos con la ejecución hipotecaria llamando a la puerta, y usted (el inversionista) no quiere hacer esos pagos pero todavía hay una TONELADA de capital en la casa, una Opción puede ser su única opción, sin pagar en efectivo.
• Con una simple "Opción" el vendedor no tiene nada que perder. Usted tiene una cantidad fija de tiempo para comprar su casa, lo cual sólo hará cuando encuentre un comprador a un precio más alto del que tiene una Opción. En este tipo de transacción, su público objetivo no es el comprador de crédito B/C, sino más bien la persona con dinero en efectivo o con la capacidad de ir a un banco y obtener un préstamo.

Por qué debería (o no debería) invertir

Los aspectos positivos para usted, el inversor, son los siguientes: Usted no está tratando con compradores inquilinos, reparaciones dejadas por compradores inquilinos, vendedores enojados, desalojos, demandas, pagos mensuales sin comprador inquilino..................................................................................................................................................................
Los aspectos negativos son que usted no gana nada de dinero a menos que encuentre con éxito un comprador calificado dentro del tiempo asignado en su Opción de compra. El vendedor se beneficia porque no paga comisión de Bienes Raíces y tiene el privilegio de vivir en la casa mientras usted está tratando de venderla.

3. Vender al por mayor

Una tercera forma de ganar dinero en Bienes Raíces puede requerir que el inversionista tenga dinero en efectivo, aunque no es necesario.
Esta técnica es, con mucho, la mejor y más fácil manera de que los inversores nuevos e inexpertos ganen dinero "rápido" en bienes raíces. De hecho, esta es, con mucho, la mejor y más fácil manera para los inversores veteranos y experimentados de hacer dinero"rápido" en Bienes Raíces.
La venta al por mayor es el arte, y uso esa palabra a propósito, de ser capaz de tasar con precisión el valor potencial de una propiedad y comprarla a un precio tan bajo, que usted puede venderla rápidamente por dinero en efectivo a otro rehabilitador o usuario final que la convertirá en la casa de sus sueños, sin que NUNCA tenga que arreglar nada, independientemente de cuán buena o mala sea la condición de la propiedad.
Ahora, usted puede decir, no necesito dinero en efectivo para esta estrategia. Simplemente puedo optar por la propiedad por un precio al por mayor y luego venderla a un rehabilitador o a un usuario final. Usted está absolutamente en lo cierto, pero conseguir que un propietario acepte un precio al por mayor es raro.
Usted hará 100 ofertas al por mayor a los propietarios antes de que una sea aceptada.
Donde usted tendrá mucha mejor suerte es comprando ejecuciones hipotecarias de los bancos.
Aunque la mayoría de sus ofertas iniciales seguirán siendo rechazadas por los bancos, es mucho más probable que acepten una oferta al por mayor. Además, nunca le permitirán optar por la propiedad. Sólo aceptan dinero en efectivo e incluso le pedirán que tenga un comprobante de fondos antes de que examinen su oferta.

Mi consejo

Si usted puede soportar no escuchar varias veces al día y mantener un archivo de seguimiento constante con todas las ofertas al por mayor hechas, usted ganará más dinero en Bienes Raíces que la mayoría de las "aletas de la casa" que usted ve en la televisión.
El dinero se puede hacer en Bienes Raíces de varias maneras diferentes. Nunca diré que una técnica en particular no es digna de su tiempo. Todos funcionan, unos mejor que otros.
Los inversionistas más inteligentes y mejores no centran su tiempo únicamente en el alquiler o la rehabilitación, y nunca balancean un martillo o hacen trabajo de rehabilitación por sí mismos.
A medida que crezca en su carrera de inversión en bienes raíces, siempre querrá tener una cartera constante de diferentes tipos de transacciones al mismo tiempo. Algunos inversores se concentran en una estrategia en particular y ganan mucho dinero.
Sin embargo, preferiría tener el conocimiento para tomar cualquier trato que se me presentara y convertirlo en dinero en efectivo. Constantemente tengo un flujo constante de ventas al por mayor, opciones de arrendamiento, rehabilitación, nueva construcción y cualquier otra cosa que pueda conseguir.
Como se dijo anteriormente, todas estas estrategias (y muchas más que no he mencionado en este artículo) tienen su lugar y pueden hacer dinero rápido. Sin embargo, para el nuevo inversor, que está a punto de hacer los millones de dólares prometidos por los "Gurús", el foco está en las opciones y los acuerdos al por mayor.

Resultado Final

Tener dinero en efectivo no es necesario para ganar dinero en inversiones inmobiliarias, pero sí facilita el proceso.
A medida que avance en su carrera, usted querrá encontrar una manera de adquirir algo de dinero en efectivo, ya sea de prestamistas de dinero privado o bancos.
Las transacciones son más limpias y con la experiencia, su confianza para gestionar adecuadamente una operación y el dinero en riesgo aumentará. Pero por ahora, haga un desastre con el menor riesgo posible y mantenga la fe en que hay un cheque al final del túnel.
Para mí, el primer cheque que gané fue pequeño, pero me dio la confianza para seguir adelante. Fue agradable ver los cheques más grandes para hacer lo mismo. Te prometo que no fueron fáciles de conseguir, pero con la formación adecuada, el trabajo duro y un poco de suerte, puede ser fácilmente su nombre en estos cheques.
Déjame mostrarte cómo llegar allí.